Ulga podatkowa na zakup pierwszego mieszkania to rozwiązanie, które pozwala znacząco obniżyć koszty nabycia nieruchomości, zwłaszcza na rynku wtórnym. Od 31 sierpnia 2023 r. osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC. To ważna zmiana w systemie podatkowym, która wspiera młodych nabywców oraz ułatwia rozpoczęcie drogi do własnego lokum. Dzięki temu rozwiązaniu zakup nieruchomości staje się nie tylko prostszy, ale też bardziej opłacalny. Warto poznać zasady, warunki i ograniczenia tej ulgi, by w pełni z niej skorzystać
Czym jest podatek PCC?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to opłata, którą należy uiścić przy zawarciu umowy sprzedaży określonych rzeczy lub praw majątkowych, w tym przy zakupie nieruchomości. Wysokość podatku PCC przy zakupie mieszkania lub domu wynosi zazwyczaj 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na kupującym, a jego poborem zajmuje się notariusz w momencie podpisywania aktu notarialnego. PCC dotyczy przede wszystkim nieruchomości z rynku wtórnego, natomiast zakup na rynku pierwotnym obciążony jest podatkiem VAT, który jest już wliczony w cenę mieszkania.
Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu
Od 31 sierpnia 2023 roku wprowadzono nowe przepisy, które umożliwiają zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego. Zmiana ta miała na celu ułatwienie wejścia na rynek nieruchomości osobom, które kupują swoje pierwsze lokum. Aby jednak skorzystać z tej preferencji podatkowej, konieczne jest spełnienie określonych warunków. Poniżej wyjaśniamy, na czym polega zwolnienie, komu przysługuje i w jakich przypadkach można z niego skorzystać.
Na czym polega zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych?
Zwolnienie z podatku PCC dotyczy osób fizycznych, które kupują pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Oznacza to, że przy zakupie nieruchomości nie trzeba płacić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, o ile spełnione są warunki ustawowe. Ulga obejmuje zarówno lokale mieszkalne, jak i domy jednorodzinne, a także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zasady te zostały wprowadzone nowelizacją ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 26 maja 2023 r. Dzięki nim osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego mogą zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych.
Kto może skorzystać ze zwolnienia z PCC?
Zwolnienie z PCC przysługuje osobom, które w dniu zakupu nie posiadają żadnej nieruchomości mieszkalnej ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że prawo do zwolnienia ma wyłącznie osoba kupująca swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny. Jeśli nabywca ma współwłasność innego mieszkania lub domu, zwolnienie nie przysługuje. Ulga obejmuje także przypadki, gdy nieruchomość jest nabywana wspólnie przez małżonków, o ile oboje nie posiadali wcześniej własnego mieszkania lub domu. Warto pamiętać, że lokal nabyty w drodze dziedziczenia nie pozbawia prawa do zwolnienia.
Jakie warunki trzeba spełnić, by skorzystać ze zwolnienia?
Aby skorzystać ze zwolnienia z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, należy w momencie zawierania umowy sprzedaży złożyć oświadczenie, że nie posiada się innej nieruchomości mieszkalnej. Notariusz ma obowiązek umieścić to oświadczenie w treści aktu notarialnego. Zwolnienie z podatku PCC obowiązuje zarówno przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, jak i domu na rynku wtórnym, pod warunkiem, że nabywana nieruchomość służy celom mieszkaniowym. Ulga nie dotyczy zakupu lokali użytkowych ani działek niezabudowanych. Dzięki temu rozwiązaniu wielu młodych ludzi może rozpocząć swoją przygodę z rynkiem nieruchomości bez dodatkowego obciążenia podatkowego.
Zakres zwolnienia, czyli jakie nieruchomości obejmuje ulga?
Zwolnienie obejmuje zakup nieruchomości o charakterze mieszkalnym, czyli lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych. Ustawa precyzuje, że chodzi o lokale lub budynki służące zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie działalności gospodarczej. Zwolnienie może dotyczyć zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, ale tylko wtedy, gdy sprzedaż nie jest objęta podatkiem VAT. W praktyce najczęściej dotyczy to zakupu mieszkań z rynku wtórnego, w których sprzedający jest osobą fizyczną, a nie deweloperem. W dalszej części omówiono szczegóły dla poszczególnych przypadków.
Zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym
Kupując mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym, co do zasady należy zapłacić podatek PCC w wysokości 2%. Jednak od 31 sierpnia 2023 r. wprowadzono zwolnienie z podatku dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Warunkiem jest brak wcześniejszego posiadania nieruchomości mieszkalnej. Zwolnienie z PCC przy zakupie obejmuje również sytuację, gdy nabywany jest lokal spółdzielczy lub prawo do lokalu mieszkalnego. Dzięki temu osoby wchodzące po raz pierwszy na rynek nieruchomości mogą kupować mieszkania z rynku wtórnego bez dodatkowych kosztów podatkowych.
Czy zwolnienie z PCC przysługuje również przy zakupie udziału w nieruchomości?
Zwolnienie z podatku PCC może obejmować także zakup udziału w nieruchomości, o ile kupujący nie posiadał wcześniej żadnej nieruchomości mieszkalnej. Jeśli jednak nabycie udziału powoduje, że kupujący staje się współwłaścicielem mieszkania, które nie służy zaspokajaniu jego własnych potrzeb mieszkaniowych, zwolnienie może nie przysługiwać. W praktyce oznacza to, że jeśli nabywca kupuje część nieruchomości po rodzicach, aby w niej zamieszkać, może skorzystać ze zwolnienia. Natomiast zakup udziału w inwestycyjnym celu, np. wynajmu, nie uprawnia do ulgi.
Ulga na pierwsze mieszkanie od 31 sierpnia 2023 roku
Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, która wprowadziła całkowite zwolnienie z PCC dla osób kupujących pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny. Zmiana ta jest elementem szerszej polityki wspierania rynku mieszkaniowego, obejmującej również program Pierwsze Mieszkanie, Bezpieczny Kredyt 2% i konto mieszkaniowe. Dzięki nowym przepisom nabywcy pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego nie muszą już płacić podatku, co realnie obniża koszty zakupu i zachęca do kupowania mieszkań.
Kiedy zwolnienie z podatku PCC nie przysługuje?
Zwolnienie nie przysługuje osobom, które w dniu zakupu posiadają już prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Nie dotyczy też sytuacji, gdy nabywana nieruchomość nie jest przeznaczona do zamieszkania, np. gdy kupujemy lokal użytkowy. Zwolnienie nie obejmuje również zakupu kolejnego mieszkania, nawet jeśli poprzednie zostało nabyte przed ślubem lub w drodze spadku i nie było wykorzystywane do zamieszkania. W takich przypadkach podatek PCC od zakupu należy uiścić zgodnie z obowiązującą stawką 2%. Warto więc dokładnie sprawdzić swoją sytuację przed zawarciem umowy sprzedaży.
Jak udokumentować prawo do zwolnienia z PCC?
Aby skorzystać z ulgi, konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia przy zawieraniu umowy sprzedaży. Notariusz weryfikuje dane nabywcy i na tej podstawie stosuje zwolnienie. W dalszej części przedstawiamy, jak wygląda proces potwierdzania prawa do zwolnienia i jakie dokumenty należy przygotować.
Oświadczenie u notariusza przy zakupie mieszkania
Podczas zawierania umowy sprzedaży mieszkania notariusz pyta nabywcę o posiadanie innych nieruchomości mieszkalnych. Jeśli kupujący nie posiada żadnej, składa oświadczenie o pierwszym zakupie nieruchomości, które zostaje wpisane do aktu notarialnego. To właśnie ten dokument stanowi podstawę do zastosowania zwolnienia z PCC. Ważne, aby w oświadczeniu znalazły się dane zgodne z rzeczywistością – błędne informacje mogą skutkować koniecznością dopłaty podatku. Oświadczenie to składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
Dane i dokumenty wymagane przez notariusza
Przy zakupie pierwszego mieszkania notariusz wymaga standardowego zestawu dokumentów. Dowodu osobistego, numeru PESEL, a także danych nabywanej nieruchomości. Dodatkowo konieczne jest potwierdzenie, że kupujący nie posiada innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Często wystarczy ustne oświadczenie, ale w niektórych przypadkach notariusz może poprosić o dodatkowe zaświadczenia lub oświadczenia współmałżonka. Cała procedura ma na celu zapewnienie, że zwolnienie z podatku PCC zostanie zastosowane zgodnie z przepisami i że nabywca rzeczywiście kupuje swoje pierwsze mieszkanie.
Co zrobić, jeśli podatek PCC został zapłacony omyłkowo?
Zdarza się, że kupujący zapłacił podatek PCC, mimo że spełniał warunki zwolnienia. W takiej sytuacji możliwe jest odzyskanie środków poprzez złożenie wniosku o zwrot podatku do właściwego urzędu skarbowego. Do wniosku należy dołączyć kopię aktu notarialnego oraz potwierdzenie zapłaty podatku. Urząd ma 30 dni na rozpatrzenie sprawy. Ważne, aby we wniosku dokładnie wskazać podstawę prawną, czyli zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania, obowiązujące od 31 sierpnia 2023 r. Dzięki temu można skutecznie odzyskać nienależnie zapłacony podatek.
Podatek PCC, a inne ulgi i programy mieszkaniowe
Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie można łączyć z innymi rozwiązaniami obniżającymi podatek i koszty zakupu nieruchomości. Najczęściej współgra z ulgą mieszkaniową oraz instrumentami programu Pierwsze Mieszkanie (np. konto mieszkaniowe). Przy kredycie hipotecznym realnie zmniejsza wydatki około transakcyjne. Od 1 stycznia 2024 r. obowiązuje także 6% PCC dla nabycia szóstego i kolejnych lokali w jednym przedsięwzięciu deweloperskim (transakcje z VAT). Ten wyjątek ogranicza hurtowe zakupy inwestycyjne, zmniejsza konkurencję o lokale i pośrednio poprawia dostępność dla kupujących pierwsze mieszkanie.
